Guida all’Acquisto Immobiliare

I passi da fare per comprare casa – le tasse sulla casa – l’approfondimento fiscale sull’acquisto immobiliare

Prima di tutto l’interessato deve farsi un po’ di conti per determinare quale è il proprio budget d’acquisto, pensando eventualmente alla possibilità di usufruire di un mutuo. Fatto ciò deve individuare il tipo d’immobile desiderato, successivamente si visiteranno gli immobili in vendita, facendo una valutazione razionale, osservando le caratteristiche della zona ed il prezzo, l’esposizione, la disposizione, i materiali utilizzati, gli accessori, gli impianti.

Nel caso in cui un immobile visitato abbia le caratteristiche che vi facciano orientare verso l’acquisto, è bene attenersi a determinate regole.

• Assicurarsi che l’immobile sia di piena proprietà e disponibilità di chi si dichiara proprietario: richiedendo tramite l’agenzia immobiliare l’esibizione del documento di proprietà e di quello d’identità del proprietario.
• Prima di versare la caparra chiedere all’agenzia immobiliare di esibire:
  • atto di provenienza dell’immobile
  • visura ipotecaria sull’immobile (serve per vedere se sull’immobile gravano trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche o privilegi fiscali).
  • certificato catastale con relativa planimetria.

Chiedere all’agenzia immobiliare di accertarsi che l’immobile sia in regola con le norme fiscali e urbanistiche ai sensi della legge 28 febbraio 1985 n. 47, 724/94 e successive modifiche, chiedendo i dati della licenza di costruzione del fabbricato e/o della domanda di concessione in sanatoria (condono edilizio) con relativa ricevuta di pagamento a saldo dell’oblazione e degli oneri dovuti o, ancora meglio, della definitiva concessione a sanatoria.

A questo punto siete pronti per presentare un’offerta scritta al venditore attraverso l’agenzia immobiliare. Con la “proposta d’acquisto” l’acquirente si impegna irrevocabilmente, per il periodo di validità dell’offerta, ad acquistare, per sé o una persona o una società che potrà nominare anche in un secondo momento, l’immobile ad un prezzo stabilito.

Contestualmente alla proposta viene lasciato un assegno intestato al venditore (non trasferibile) che l’agente immobiliare, consegnerà al venditore al momento in cui questo, accettando le condizioni proposte, controfirmerà la stessa proposta. L’importo di questo assegno (che varia in proporzione al valore dell’immobile) varrà come “caparra” e “acconto sul prezzo”. Se il venditore rifiuta l’offerta, l’assegno viene restituito all’acquirente entro 5 giorni.

Se l’offerta viene accettata e quindi firmata dal venditore si passa al “contratto preliminare” o “compromesso”

• Sottoscrivere il compromesso versando una caparra non superiore al 25-30% del prezzo totale, inserendo nel contratto il prezzo, le condizioni di pagamento, le scadenze, lo stato dell’immobile (libero, affittato, ecc.), la garanzia che vi sia trasferito libero da qualsiasi onere incluse le spese condominiali pregresse, la data di consegna dell’immobile e del rogito notarile di compravendita.
• Stabilite in sede di sottoscrizione del compromesso la data del pagamento ed informate la vostra banca per lo svincolo del denaro o la predisposizione degli assegni. Versate sempre assegni circolari o di conto corrente bancario intestati solo ed esclusivamente al venditore con la clausola di “non trasferibile”.
• Se volete chiedere un mutuo accertatevi, prima di versare la caparra, che la banca possa concedere l’importo richiesto, in quanto tempo, a quali condizioni e con quali spese istruttorie.
• Se intendete avvalervi di un mutuo, richiedete che nel compromesso sia esplicitato che il venditore è disposto ad intervenire nel contratto di mutuo quale “terzo datore d’ipoteca”. Si tratta solo di un aspetto formale che consente all’istituto mutuante di iscrivere una garanzia sull’immobile che state acquistando un momento prima che, col pagamento del prezzo e la stipula dell’atto notarile, diventi di vostra proprietà.