Покупка недвижимости в Италии

1.1 ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Процедура приобретения недвижимости в Италии, как правило, осуществляется в несколько этапов.

Предложение на продажу 

После выбора недвижимости покупатель направляет продавцу предложение на продажу, содержащее описание недвижимости и основные условия сделки, а также срок для принятия данного предложения продавцом.

Как правило, уже на этапе получения предложения на продажу продавец недвижимости, в подтверждение серьезности намерений покупателя, требует оплатить задаток, сумма которого согласовывается сторонами и редко превышает 10% от стоимости недвижимости. Еще до перечисления задатка целесообразно получить от продавца документы и информацию на недвижимость и, по возможности, оценить риски возврата задатка покупателю.

Предварительный договор купли-продажи 

В качестве альтернативы предложения на продажу, или в качестве следующего шага, стороны вправе заключить предварительный договор купли-продажи, который может быть составлен в простой письменной форме или в нотариальной форме и зарегистрирован.

Как правило, в случае составления договора купли-продажи в нотариальной форме, предусмотренный в договоре задаток подлежит оплате в момент подписания договора у нотариуса, с одновременным перечислением регистрационного сбора в размере 0,5% от суммы задатка. Данный сбор будет засчитан впоследствии при уплате регистрационных сборов в момент подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Как в предложении на продажу, так и в предварительном договоре купли-продажи целесообразно предусмотреть, что одним из условий заключения основного договора купли-продажи являются положительные результаты юридической и технической проверки документов на недвижимость.

Юридическая и техническая проверка документов на недвижимость 

После (или до) направления покупателем продавцу предложения на продажу (и/или подписания предварительного договора купли-продажи) целесообразно осуществить юридическую и техническую проверку документов на недвижимость. Данные проверки позволяют выявить возможные риски, связанные с приобретением недвижимости, и ее соответствие градостроительным нормам. По результатам проверок может быть выявлено наличие обременений в виде ипотеки, ограничений строительного/архитектурного характера, или может быть выявлено, что недвижимость, продаваемая как жилая, имеет производственное назначение и не может быть переведена в жилой фонд.

Основной договор купли-продажи 

Если результаты проверок положительны или обнаруженные проблемы могут быть устранены до совершения сделки, стороны подписывают договор купли-продажи у нотариуса. Данный договор имеет нотариальную форму и после его подписания передается нотариусом на регистрацию.

В случае если покупатель не владеет итальянским языком, договор подлежит составлению как на итальянском, так и на русском языке, подписанию в присутствии переводчика и двух свидетелей, резидентов Италии, один из которых должен владеть русским языком.

В случае, если покупатель по каким-либо причинам не может присутствовать при совершении сделки, возможно подписание договора по доверенности, которая также должна иметь нотариальную форму. В случае составления данной доверенности на территории России, доверенность должна быть апостилирована, а ее текст переведен на итальянский язык и заверен в суде в Италии или в консульских учреждениях Италии в России.

Одновременно с подписанием основного договора купли-продажи покупатель, как правило, обязан перечислить оставшуюся часть цены, регистрационные сборы и оплатить услуги нотариуса.

1.2 ОПЛАТА ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Для оплаты цены недвижимости, а также совершения последующих платежей, связанных с обслуживанием недвижимости, целесообразно открытие счета в банке на территории Италии.

Как для открытия счета, так и для приобретения недвижимости, покупатель обязан предварительно получить номер налогоплательщика в Италии. 

1.3 УСЛУГИ ПОСРЕДНИКОВ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Как правило, для подбора недвижимости большинство покупателей обращаются к итальянским компаниям – посредникам. При выборе фирмы, которая осуществит поиск подходящей недвижимости, необходимо обратить внимание, на тот факт, что в соответствии с итальянским законодательством только компании/лица, зарегистрированные в особом реестре Торгово-промышленной палаты вправе заниматься посреднической деятельностью. При этом, даже при отсутствии письменного договора на оказание услуг, такие агенты, в случае совершения сделки, вправе требовать оплаты комиссионных как от покупателя, так и от продавца, ссылаясь на произошедший обмен корреспонденцией.

Также, если покупатель нашел недвижимость самостоятельно, но в качестве контактного лица указан не собственник недвижимости, а его агент, то скорее всего не только продавцу, но и покупателю придется заплатить комиссионные агенту.

1.4 ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Процедура приобретения нежилой недвижимости в общих чертах повторяет процедуру приобретения жилой недвижимости.

2.0 НАЛОГИ И СБОРЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость в Италии разделена на кадастровые категории. В частности, жилая недвижимость может относиться к категориям A1-A9 и A11, а нежилая (strumentale) – к категориям B, C, D, E и A10.

Ниже в упрощенной форме приведена информация об основных случаях налогообложения сделок по приобретению недвижимости.

2.1 НАЛОГИ И СБОРЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

(1) Застройщик или компания, осуществившая реставрационные работы, имеет право, при согласии покупателя, запросить применение режима НДС в том числе по истечении 5 лет. До истечения 5 лет применение НДС обязательно.

(2) В случае недвижимости класса люкс.

В отдельных случаях законодательство позволяет использовать схему «цена-стоимость» и уплачивать вышеуказанный регистрационный налог от кадастровой стоимости недвижимости, указанной в регистрационных документах, которая значительно ниже рыночной.

В случае, если с недвижимостью приобретается земельный участок, который не является принадлежностью недвижимости, в отношении данного участка действует отдельный режим налогообложения. 

2.2 НАЛОГИ И СБОРЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ «ПЕРВОЙ» ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (PRIMA CASA)

В случае приобретения в собственность «первой» жилой недвижимости законодательством предусмотрены льготы по оплате регистрационных сборов.

Для того, чтобы воспользоваться данными льготами, необходимо соблюдение определенных условий.

Так, например, недвижимость не должна иметь характеристики «люксовой» недвижимости, установленные министерским декретом от 2 августа 1969 и не должна относиться к кадастровым категориям A1, A8 и A9, должна располагаться в муниципальном образовании, в котором покупатель имеет зарегистрированное место жительства (resi­denza) или намерен зарегистрироваться не позднее 18 месяцев с даты приобретения, или в муниципальном образовании, на территории которого покупатель осуществляет деятельность.

Данными льготами покупатель может воспользоваться только один раз.

Покупатель теряет право на использование льгот по приобретению первой недвижимости в случае, если он не зарегистрирует место жительства в муниципальном образовании, на территории которого расположена недвижимость, до истечения 18 месяцев с даты ее приобретения, укажет недостоверные сведения в договоре купли-продажи, продаст или подарит недвижимость до истечения 5 лет с даты приобретения, при условии, что до истечения года не будет приобретена иная недвижимость в качестве основного места проживания.

При потере права на льготы, покупатель обязан оплатить регистрационные сборы в полном размере, с уплатой штрафа в размере 30% от суммы неоплаченных сборов, а также проценты за просрочку платежа.

(3) Застройщик или компания, осуществившая реставрационные работы, имеет право, при согласии покупателя, запросить применение режима НДС в том числе по истечении 5 лет. До истечения 5 лет применение НДС обязательно.

2.3 НАЛОГИ И СБОРЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕЖИЛОЙ — КОММЕРЧЕСКОЙ (STRUMENTALE) НЕДВИЖИМОСТИ

(4)  Застройщик или компания, осуществившая реставрационные работы, имеет право, при согласии покупателя, запросить применение режима НДС в том числе по истечении 5 лет. До истечения 5 лет применение НДС обязательно.

Обращаем Ваше внимание, что в любом случае, расчет налогов при приобретении как жилой, так и нежилой недвижимости должен осуществляться в каждом конкретном случае с учетом особенностей каждой сделки.

Приведенная выше информация носит исключительно информационный характер и не является юридической или профессиональной консультацией.
В случае необходимости получения консультационных услуг, связанных с приобретением недвижимости, просим обращаться:

PAVIAeANSALDO

E-mail: Olga.Pljukhina@pavia-ansaldo.it